El dinero de la vivienda
Qué es el precio fijo en vivienda VIS y por qué importa
Camilo separó su apartamento con un valor en mente y armó su plan de ahorro alrededor de esa cifra. Un año después, al revisar la promesa con más calma, encontró una frase que había pasado por alto: el precio estaba expresado en salarios mínimos. Su apartamento no tenía un valor, tenía una fórmula.
Entender esa diferencia antes de firmar es una de las decisiones más importantes en una compra VIS.
Por qué la VIS se mide en salarios mínimos
La vivienda de interés social se define por un tope de precio en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). La regla general es de 135 SMMLV y en las aglomeraciones de más de un millón de habitantes, como Cartagena, es de 150 SMMLV.
Ese tope sirve para clasificar la vivienda. Pero durante años muchos proyectos usaron también el salario mínimo para fijar el precio de venta. Ahí está la diferencia que importa.
Precio atado al salario mínimo
Cuando el precio está en SMMLV, la promesa dice algo como “el valor será de 150 SMMLV a la fecha de escrituración”. El valor en pesos no se conoce hasta ese día, porque depende de cuánto suba el salario mínimo mientras se construye el proyecto.
Un ejemplo con cifras reales: el salario mínimo pasó de $1.423.500 en 2025 a $1.750.905 en 2026, un aumento del 23%. Una vivienda pactada en 150 SMMLV pasaba de $213.525.000 a $262.635.750: $49.110.750 más. Esa diferencia normalmente se cubre con más cuota inicial o más crédito.
Precio fijo en pesos
Cuando el precio es fijo, la promesa define un valor en pesos colombianos. Lo que te permite:
- Saber desde hoy cuánto ahorrar para la cuota inicial.
- Pedir tu preaprobado sobre un monto concreto.
- Comparar proyectos en la misma unidad: pesos.
La Superintendencia de Industria y Comercio, en su Circular Externa 004 de 2024, señaló que el precio de la vivienda se debe informar en pesos colombianos.
Precio fijo y tope VIS: dos cosas distintas
El precio es lo que pagas por tu apartamento, según tu contrato.
El tope VIS es el límite legal para clasificar una vivienda como VIS. Se mide en salarios mínimos y cambia cada año.
La clasificación VIS influye en la tasa del crédito, el porcentaje financiable y el acceso a subsidios. Por eso, además del precio, pregunta cómo se aplica la clasificación en tu caso y en qué momento la revisan el banco y la caja.
Cinco preguntas antes de firmar
- ¿El precio está en pesos o en salarios mínimos?
- ¿Qué dice la promesa sobre el valor y sus posibles ajustes?
- ¿Hay cláusulas que permitan cambiar el precio? ¿En qué casos?
- ¿Cómo se aplica la clasificación VIS a mi crédito y a mis subsidios?
- ¿Qué pasa con el precio si cambia la fecha de entrega?
Si algo no está claro, pide que te lo expliquen por escrito.
En Oporto: un valor por torre
Oporto tiene precio fijo por torre: cada torre tiene un valor definido en pesos para todos sus apartamentos. $265.000.000 en Torre 1, en construcción, y $270.000.000 en Torre 2, sobre planos. La tipología es la misma en las dos: 62,5 m², dos alcobas, un estar, dos baños y balcón. Tu asesor te explica en detalle las condiciones del precio fijo y cómo quedan en tu promesa.
Con ese valor, estas son tus cuentas de referencia a octubre de 2026. El plazo de la cuota inicial depende de la entrega de cada torre, por eso es distinto en cada una y se acorta con los meses:
| Torre 1 | Torre 2 | |
|---|---|---|
| Precio fijo | $265.000.000 | $270.000.000 |
| Cuota inicial | 20% · $53.000.000 | 20% · $54.000.000 |
| Cuotas de la cuota inicial | 17 cuotas | 26 cuotas |
| Pago mensual (después de la separación) | $2.941.176 | $1.961.538 |
| Saldo a financiar (80%) | $212.000.000 | $216.000.000 |
Lo que pasa cuando das el siguiente paso
En el simulador de Oporto eliges la torre y ves tus cuentas completas sobre el precio fijo. Si agendas tu visita, tu asesor te muestra cómo queda el valor en la promesa y resuelve contigo cada cláusula antes de firmar. También puedes pedir por WhatsApp el plan de pagos de la torre que elijas y revisarlo con calma.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un precio atado al salario mínimo?
Un precio pactado en SMMLV, cuyo valor en pesos depende del salario mínimo vigente en la fecha que diga el contrato.
¿Qué significa precio fijo?
Que el valor del apartamento está definido en pesos colombianos en tu contrato.
¿Cuál es el tope VIS en Cartagena?
150 SMMLV, por ser una aglomeración de más de un millón de habitantes. Su valor en pesos cambia cada año.
¿El precio fijo cambia la clasificación VIS?
Son dos cosas distintas. Pregunta a tu asesor y a tu entidad financiera cómo se aplica la clasificación VIS en tu caso.
Fuentes
- Decreto 159 de 2026 (salario mínimo 2025 y 2026), normograma de la Cancillería: cancilleria.gov.co
- Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo), artículo 293, topes de la vivienda de interés social.
- Superintendencia de Industria y Comercio, Circular Externa 004 de 2024 (información del precio de la vivienda en pesos).