Construir desde afuera
Comprar apartamento en Cartagena desde el exterior
Son las 7 de la noche en Madrid y la 1 de la tarde en Cartagena. En la videollamada de los domingos, la mamá de Diana le cuenta que el arriendo volvió a subir. Diana lleva seis años fuera, ha ahorrado con disciplina y tiene una idea que no la deja: que su familia tenga algo propio, y que ella tenga un lugar al cual volver.
Comprar vivienda en Cartagena desde otro país es posible y cada vez más común. Lo que cambia es el orden de los pasos. Esta guía te los muestra.
Paso 1. Conocer el proyecto sin viajar
Hoy puedes avanzar buena parte de la decisión a distancia:
- Recorrido virtual 360 del apartamento, desde tu celular.
- Visita virtual con un asesor, por videollamada, para hacer preguntas en vivo.
- Un familiar en la sala de ventas, que vea el espacio y el barrio por ti mientras te conectas.
Lo que te permite: decidir con información real, sin tener que esperar unas vacaciones para dar el primer paso.
Paso 2. Firmar desde afuera con un poder
Si no vas a estar en Colombia para firmar la promesa o la escritura, puedes otorgar un poder a alguien de confianza.
- Poder especial: se otorga para actos definidos, por ejemplo firmar la promesa de compraventa, la escritura y recibir el inmueble. En el exterior se hace con reconocimiento de firma ante un consulado de Colombia.
- Poder general: se otorga por escritura pública en el consulado y da facultades amplias. Por su alcance, conviene pensarlo con cuidado.
El consulado verifica la forma del documento, no su contenido, así que el texto del poder es tu responsabilidad. Lo recomendable es que lo revise un abogado y que describa con claridad el inmueble y los actos autorizados.
Paso 3. Enviar el dinero por el canal correcto
Si vives fuera de Colombia, para efectos cambiarios puedes ser considerado no residente. En ese caso, la compra de un inmueble en el país se trata como inversión de capital del exterior, y el dinero debe entrar por el mercado cambiario: a través de un banco u otro intermediario autorizado.
Según el Banco de la República, cuando las divisas se canalizan así, la inversión queda registrada automáticamente con la información que entregas al intermediario. No necesitas hacer trámites adicionales ante el Banco. Lo importante: usar canales formales y guardar todos los soportes. Ese registro facilita cualquier operación futura con el inmueble.
Ten en cuenta también la tasa de cambio. Tus pagos están en pesos; lo que varía es cuántos dólares o euros necesitas para cubrirlos. Planear con un margen te da tranquilidad.
Paso 4. Financiar desde donde vives
El Fondo Nacional del Ahorro tiene el programa Colombianos Residentes en el Exterior. Funciona a través de una cuenta de Ahorro Voluntario Contractual: ahorras de forma periódica y, al cumplir las condiciones, puedes solicitar crédito hipotecario o leasing habitacional para vivienda en Colombia. Según la información publicada por el FNA (consultada en octubre de 2026), no necesitas codeudor para solicitar el crédito desde el exterior y puedes pagar tu ahorro y tu crédito desde fuera del país. Confirma las condiciones vigentes con el FNA antes de iniciar el trámite.
Algunos bancos también tienen productos para colombianos en el exterior. Pregunta por los requisitos de soporte de ingresos de tu país de residencia.
Paso 5. Quién recibe y quién cuida
Define desde el inicio quién te representa en la entrega, quién revisa los acabados con la ficha en la mano y quién firma el acta. Si es un familiar, el poder debe incluir esa facultad.
En Oporto: comprar a distancia, con alguien que responde
- Recorrido virtual 360 y visita virtual: conoces el apartamento sin viajar.
- Un asesor asignado: organiza contigo la visita virtual, la revisión de documentos, la cotización y el seguimiento. Las condiciones de firma se validan caso a caso.
- Precio fijo por torre ($265.000.000 en Torre 1 y $270.000.000 en Torre 2): sabes en pesos cuánto vale tu apartamento desde el inicio, y lo que planeas es la tasa de cambio.
- Conjunto cerrado con portería y citófono digital: tu familia vive en un entorno con acceso controlado.
- Apartamento modelo desde enero de 2027: si viene alguien de tu familia, puede recorrerlo en persona.
Lo que pasa cuando das el siguiente paso
Al agendar eliges una visita virtual en el horario que te sirva. Un asesor te muestra el apartamento en vivo, resuelve tus dudas y te envía la cotización de la torre que elijas. Si nos escribes por WhatsApp desde cualquier país, te atendemos en horario comercial de Colombia y coordinamos la visita con tu familia en Cartagena si lo prefieres.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin viajar a Colombia?
Sí. Puedes conocer el proyecto de forma virtual y firmar a través de un apoderado con un poder otorgado en el consulado.
¿Qué poder necesito para comprar vivienda desde el exterior?
Normalmente un poder especial con reconocimiento de firma en un consulado de Colombia, que describa el inmueble y los actos autorizados.
¿Cómo envío el dinero para la compra?
A través del mercado cambiario, con un banco u otro intermediario autorizado. Guarda todos los soportes.
¿Puedo pedir crédito si vivo afuera?
Sí. El FNA tiene un programa para colombianos residentes en el exterior, y algunos bancos tienen productos similares.
Fuentes
- Banco de la República, inversión extranjera en Colombia (registro automático): banrep.gov.co
- Banco de la República, Concepto JDS-11691 (inmuebles como inversión de capital del exterior y canalización por el mercado cambiario): banrep.gov.co
- Cancillería, reconocimiento de firma en documento privado: cancilleria.gov.co
- Cancillería, trámites notariales en consulados: cancilleria.gov.co
- Consulado de Colombia en Toronto, trámite de poder especial: toronto.consulado.gov.co
- Fondo Nacional del Ahorro, comunicado Colombianos Residentes en el Exterior (2024): ambitojuridico.com
- Fondo Nacional del Ahorro, Acuerdo 1181 de 2012, reglamento de crédito para colombianos residentes en el exterior (normograma de la Cancillería): cancilleria.gov.co